Рейтинг@Mail.ru

Украина онлайн

Украинский портАл

Как не «зарыть» деньги в землю

Не секрет, что залогом успешного развития и функционирования практически любого бизнеса является максимально рациональное использование его ресурсов. В зависимости от специфики самого бизнеса это могут быть: технологии, кадровый потенциал, бренд, позиции на рынке. Максимально рациональное использование подразумевает, как минимум, безопасность таких активов. Одним из основных бизнес-активов, защите которого должно уделяться максимум внимания, являются объекты недвижимости и, в первую очередь, земельные участки.


 

Сделки с украинской землей – одни из самых рискованных и самых доходных. Можно выделить основные типовые риски покупателей земельных участков. К примеру, признание сделок недействительными, что присуще всем сделкам гражданско-правового оборота. Кроме того, земля, как специфический товар, имеет и собственные индивидуальные риски. В целом, таких рисков можно насчитать около двух десятков. Вот некоторые из них, которые могут представлять угрозу для потенциальных покупателей земли: существование «двойных» госактов на земельный участок;

  • нарушение процедуры изменения целевого назначения;
  • отсутствие выноса границ в натуру;
  • существующие либо возможные судебные споры вокруг участка;
  • неурегулированность взаимоотношений со смежными землепользователями;
  • возможность предъявления третьими лицами претензий на право пользования землей;
  • наличие либо потенциальная возможность наложения сервитутов.

В особо рискованной области находятся сделки с сельскохозяйственными землями. При вложении средств в земельный участок (на краткосрочный либо долгосрочный период) особое внимание необходимо уделить хотя бы юридическим гарантиям того, что инвестор не останется у «разбитого корыта». Это актуально, особенно с учетом специфики осуществления сделок с землей в Украине.

Теоретически любую сделку купли-продажи земельного участка можно признать недействительной. Все зависит от того, каким путем участок попал к продавцу: был ли он приватизирован, выделялся как пай или передавался для ведения подсобного хозяйства. Но больше всего проблем возникает с землями сельхозназначения, а также при изменении целевого назначения участка.

В такой ситуации необходимо объективно проанализировать историю участка и добросовестность предшествующих и настоящих собственников; учесть возможность возникновения претензий со стороны третьих лиц и четко придерживаться всех формальных процедур относительно купли-продажи земли, установленных действующим законодательством.

Изучая историю участка, многие юристы ограничиваются общими сроками исковой давности, которые составляют три года. Это неверный подход. Согласно действующему законодательству, срок исковой давности для признания сделок ничтожными (сделок, являющихся недействительными из-за несоответствий требованиям законодательства) составляет десять лет. Добиться отмены сделки, заключенной под угрозой насилия или обмана, также можно в течение десяти лет.

Поэтому рекомендуется тщательно изучить историю участка. Многие земли в границах населенных пунктов предоставлялись в пользование в послевоенные годы. В этих случаях за соответствующими документами необходимо обращаться в архивы, чтобы убедиться в отсутствии лиц, чьи права могли быть ущемлены при приватизации. В целом, задача-минимум для грамотного юриста состоит в проверке истории участка с момента первоначальной приватизации земли.

Основная проблема при изучении истории участка заключается в том, что продавец владеет минимальной информацией: в лучшем случае, знает только о предыдущем владельце. Если земля передавалась в собственность не единожды, то многие документы придется искать в архивах. Самые осведомленные в этом отношении – управления земельных ресурсов на местах и органы местного самоуправления (поселковые, городские и областные советы). Однако получение документов о предыдущих сделках – нелегкая задача, поскольку закон не предоставляет прав любому желающему ознакомиться с документацией на земельный участок.

Проверка земельных участков на «юридическую чистоту» фактически является земельным аудитом. На сегодняшний день все больше потенциальных покупателей до заключения сделки обращаются к специалистам за заключением относительно возможности приобретения участка и связанных с ним конкретно рисков.

К примеру, при стоимости свыше ста тысяч долларов за сто квадратных метров земли в районе Французского бульвара, есть экономический смысл убедиться в том, что приобретаемый участок не будет в ближайшее время изъят за сугубо символическую компенсацию для общественных нужд в связи с реконструкцией бульвара. А при покупке инвестиционно привлекательных земельных участков, на которых ранее располагались санатории, есть смысл обратить особое внимание на историю приватизации данных земель и наличие у правоохранительных органов претензий к факту и процедуре выделения участков.

К сожалению, при заключении большинства сделок с землей через агентства недвижимости последние зачастую не заинтересованы в проведении такого анализа. Агентства недвижимости получают свой доход в случае заключения сделки, а суть аудита заключается в предоставлении потенциальному покупателю максимального объема информации, на основании которой принимается решение (и об отказе от покупки, в первую очередь, что не в интересах агентства).

Особо хотелось бы обратить внимание на проверку фактов наличия судебных споров в отношении участка. В том числе проверку юридической силы решений судов, которыми устанавливалось право собственности на земельный участок, либо обязательства государственных органов оформить госакт на данный участок. Все дело в том, что наличие судебных споров в отношении участка может привести к признанию сделки по его отчуждению недействительной. Решение суда, на основании которого было оформлено право собственности либо выдан госакт, может быть отменено кассационной инстанцией после вступления такого решения в силу, что приведет к утрате права собственности либо признанию документов недействительными.

Еще одним примером типового риска (практически для всех земельных участков) является наличие и возможность возникновения сервитутов – прав третьих лиц на пользование данным земельным участком. В случае установления сервитута может возникнуть ситуация, которая исключит возможность вести строительство на приобретенном земельном участке из-за наличия или планирующейся постройки на купленной земле газопроводов, линий электропередач, иных коммуникаций.

Возможны также претензии смежных землепользователей на установление сервитутов по проезду или прокладке коммуникаций к своему участку, что приведет к ограничению использования покупаемой земли. Для того, чтобы признать договор сервитута недействительным, придется обращаться в суд. Заключение о проведенной проверке земельного участка должно содержать описание всех факторов рисков, связанных с конкретным участком. В оптимальном варианте – описание всех возможных неблагоприятных последствий для потенциального покупателя, в том числе анализ соответствия целевого назначения земли целям и интересам приобретателя – в аспекте возможности вести строительство и эксплуатировать конкретные объекты недвижимости.

На сегодняшний день на рынке юридических услуг есть определенный круг специалистов, которые потенциально могут проводить такой аудит. Гораздо меньше – компаний и юристов, которые фактически оказывают такие услуги и имеют практический опыт в данной сфере. Но готовы нести ответственность, в том числе и материальную, за полноту и объективность таких исследований, то есть за качество своей работы – лишь единицы.

You are here:   ГлавнаяСтатьиКак не «зарыть» деньги в землю